"최대 4억"에 설레기 전에 계산기를 먼저 두드려야 합니다 - 4억을 30년으로 받으면 특례금리 최저(1.8%) 기준으로도 월 상환액이 144만 원이거든요. 한도는 '받을 수 있는 돈'이고 월상환액은 '매달 나가는 돈' - 가계를 지키는 건 후자입니다. 구입 LTV 70%·전세 80%라는 한도의 규칙부터, 금리·만기별 월상환액 표, 그리고 전세의 산수까지 - 숫자로 정리합니다.
한도의 규칙 - 구입 70%, 전세 80%
'최대'는 상한일 뿐, 내 한도는 규칙이 정합니다.
- 구입(디딤돌): 집값의 70%(LTV)와 4억 원 중 작은 쪽 - 집값은 매매가와 시세(KB·감정원) 중 낮은 금액 기준입니다. 5억짜리 집이면 70% = 3.5억이 상한이고, 7억짜리 집이어도 4억이 천장입니다
- 전세(버팀목): 보증금의 80%와 2.4억 원 중 작은 쪽 - 보증금 2억이면 1.6억, 보증금 3억 이상이어도 2.4억이 천장입니다
즉 어느 갈래든 집(보증금)값 전부를 대출로 채울 수는 없는 구조라, 내 저축·지원금으로 채울 몫이 먼저 정해져야 계산이 시작됩니다. 정확한 내 숫자는 계약 전 기금e든든 가심사가 답입니다.
금리 - 소득과 만기가 정합니다
구입 특례금리는 연 1.80~4.50%(2026년 6월 고시·고정금리) - 소득이 낮고 만기가 짧을수록 낮은 구간, 지방 주택은 0.2%p 추가 인하됩니다. 전세는 보증금 규모·소득 구간에 따라 이보다 낮은 구간에서 시작하고요(1%대부터·심사 시 확정). 여기에 우대 4종이 전부 중복됩니다 - 전자계약 0.1%p(2026년 말까지), 대출 중 추가 출산 자녀당 0.2%p, 기존 미성년 자녀당 0.1%p, 그리고 산정 한도의 30% 이하로만 신청하면 0.1%p. 다 모으면 하한 연 1.0%까지 - 다만 잊지 말 것, 특례금리는 기본 5년이고 그 후엔 소득 수준에 따라 가산됩니다.
월상환액 - 4억의 진짜 무게
구입은 원리금균등(매달 원금+이자 동일액) 기준으로 계산합니다 - 30년 만기일 때:
- 4억 · 연 1.8%(최저) = 월 약 144만 원
- 4억 · 연 3.0%(중간) = 월 약 169만 원
- 4억 · 연 4.5%(최고) = 월 약 203만 원
- 3억 · 연 2.5% = 월 약 119만 원 / 2억 · 연 2.5% = 월 약 79만 원
만기를 20년으로 줄이면? 4억·1.8% 기준 월 199만 원으로 뛰는 대신 총이자는 크게 줍니다. 이 표가 말해주는 것 - 한도를 꽉 채운 4억은 월 140만~200만의 30년 약속이라는 것. 맞벌이 소득이 유지될 때의 계산과, 육아휴직·외벌이 구간의 계산을 둘 다 해보고 후자로도 버티는 금액이 안전선입니다. 30% 이하 신청 우대(0.1%p)가 괜히 있는 게 아닙니다 - 이 상품도 적게 빌릴수록 유리하게 설계돼 있습니다.
전세의 산수 - 이자만 내는 구조
전세(버팀목)는 일시상환이 기본이라 매달 이자만 나갑니다 - 2.4억을 연 1.8%로 받으면 월 36만 원, 3.0%라면 60만 원, 1.5억·1.8%면 22.5만 원입니다. 같은 돈으로 월세를 산다면 100만 원이 넘을 규모의 집이니, 전세 갈래의 가성비가 여기서 나옵니다. 참고로 실무 팁 하나 - 신생아 디딤돌 실행일에 기존 신생아 버팀목을 상환하는 조건부 취급이 가능해, 전세로 시작했다가 집을 사는 갈아타기 동선도 열려 있습니다. 그리고 계산의 마지막 줄은 언제나 같습니다 - 신생아 가구는 첫만남이용권·부모급여·아동수당 같은 무상 지원이 가장 많은 시기이니, 보조금24에서 내 몫부터 채우고 대출은 부족분만. 그게 월상환액을 줄이는 가장 확실한 계산입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 원리금균등 말고 다른 상환 방식도 되나요? 구입은 원리금균등 외 체증식 등 방식·만기(10~30년) 선택지가 있습니다 - 초기 부담을 낮추는 방식일수록 총이자는 늘어나니, 가심사에서 방식별 월상환액을 비교해보세요.
Q2. 우대금리는 언제 적용되나요? 전자계약·기존 자녀는 실행 시점부터, 추가 출산은 출산 후 은행에 조건변경을 신청하면 반영됩니다 - 자동이 아니니 출산 후 신청을 잊지 마세요.
Q3. 4억을 받았는데 소득이 줄면 월상환액을 조정할 수 있나요? 약정된 원리금은 유지가 원칙이라 조정이 쉽지 않습니다 - 그래서 처음부터 외벌이 구간 기준으로 금액을 잡는 게 안전하고, 여유가 생기면 중도상환(2026년 말까지 수수료 면제)으로 원금을 줄이는 게 현실적인 조정법입니다.
Q4. 특례금리 5년이 지나면 월상환액이 얼마나 오르나요? 그때의 소득 수준에 따라 가산 폭이 갈립니다 - 오르는 구조와 대비법은 별도 글에 정리했으니, 4억 계획이라면 그 글까지 읽고 결정하세요.
※ 2026년 7월 기준, 주택도시기금 공식 고시를 바탕으로 한 가정 계산 예시입니다. 실제 한도·금리·월상환액은 가심사·은행 확인이 정확합니다.
