"집이 한 채 있어서 우리는 안 돼" - 기초연금을 포기하는 가장 흔한 한마디입니다. 그런데 이 판단, 계산을 안 해본 판단일 확률이 높습니다. 재산은 시세가 아니라 공시가격으로 보고, 거기서 지역별 공제를 먼저 뺀 뒤, 남은 금액의 연 4%만 월 소득으로 잡기 때문입니다(기준: 보건복지부 2026 기초연금 기준 공식 발표). 숫자로 직접 보여드리겠습니다.
'집 = 탈락'이 아닌 이유
기초연금 심사는 "집이 있냐 없냐"를 묻지 않습니다 - 집을 포함한 재산 전체를 **월 소득처럼 환산한 값(소득인정액)**이 기준선(단독 247만 / 부부 395만 2천 원) 이하인지만 봅니다. 그리고 그 환산 과정에 공제가 겹겹이 들어갑니다: 공시가 기준(통상 시세보다 낮음) → 지역 공제 차감 → 대출 차감 → 연 4%만 반영. 결과적으로 "평범한 집 한 채"는 대부분 기준선을 위협하지 못합니다.
계산 공식 - 공시가에서 이만큼 뺍니다
(공시가격 - 지역 공제 - 부채) × 4% ÷ 12 = 월 환산액
지역 공제는 대도시(특별시·광역시) 1억 3,500만 / 중소도시 8,500만 / 농어촌 7,250만 원입니다. 예를 들어 대도시 공시가 3억 집에 대출 5천만 원이 있다면: (3억 - 1억 3,500만 - 5,000만) × 4% ÷ 12 = 월 55만 원이 아니라 38만 원대. 기준선 247만 원까지는 한참 남습니다.
공시가별 시뮬레이션 - 어디까지 되나
대도시 기준, 대출 없이 집 한 채만 있다고 가정한 월 환산액입니다.
| 공시가격 | 월 환산액 | 판정 (다른 소득 없을 때) |
|---|---|---|
| 2억 원 | 약 22만 원 | 여유 통과 |
| 3억 원 | 약 55만 원 | 여유 통과 |
| 5억 원 | 약 122만 원 | 통과 |
| 8억 원 | 약 222만 원 | 아슬아슬 (기준 247만) |
| 13억 원 | 약 388만 원 | 초과 - 어려움 |
다른 소득과 재산이 없다면 계산상 공시가 8억 후반까지도 기준선 안에 들어옵니다. 물론 국민연금·예금 등이 더해지면 달라지고, 기준선에 근접하면 소득역전 방지 감액으로 전액이 아닐 수 있습니다 - 그래도 "집 있으면 무조건 탈락"과는 완전히 다른 그림이라는 게 핵심입니다. 반대로 고가 주택(공시가 10억 이상대)은 그것만으로 기준을 넘기 쉽다는 것도 사실입니다.
전세 보증금과 대출은 어떻게 되나
- 전·월세 보증금도 재산에 포함되지만, 같은 지역 공제 체계를 거쳐 환산됩니다 - 보증금이 있다고 자동 탈락이 아닙니다
- 대출(부채)은 재산에서 빼줍니다 - 주택담보대출·전세대출이 있다면 그만큼 환산액이 낮아집니다. 근로장려금(부채 차감 없음)과 반대라, 헷갈리기 쉬운 지점입니다
- 자동차는 별도 - 2026년부터 배기량 기준이 폐지되고 차량가액 4,000만 원 초과 차량만 가액 100%가 소득으로 잡힙니다. 평범한 차는 일반재산으로 환산될 뿐입니다
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격은 어디서 확인하나요? 부동산공시가격 알리미(국토교통부)에서 주소로 조회됩니다. 통상 시세의 60~70% 수준이라, 시세로 어림잡으면 실제보다 불리하게 계산하는 셈입니다.
Q2. 자녀 명의로 집을 옮기면 되지 않나요? 권하지 않습니다 - 일정 기간 내 증여·처분한 재산은 그대로 재산으로 간주(재산의 무료 임차·증여 반영)될 수 있고, 세금 문제가 더 큽니다. 있는 그대로 계산해도 되는 경우가 많으니 계산부터 하세요.
Q3. 집도 있고 국민연금도 받는데요? 그때는 두 값을 합산해봐야 합니다. 국민연금은 공제 없이 전액 잡히는 변수라, 이 조합이 실제 경계선 케이스입니다. 아래 버튼 클릭하여 '국민연금 진실' 에 대해 상세 안내 확인해보세요.
"국민연금 진실" 확인하기※ 2026년 7월 기준, 보건복지부 고시 기준으로 작성했습니다. 시뮬레이션은 이해를 돕기 위한 계산 예시이며, 정확한 판정은 공단 심사에 따릅니다. 상담: 1355.
